【囲い込みとは？】

 

先日、ある不動産業者の社長さんから

「囲い込みの問題って何？」という話が出ました。 

 

その時、超ざっくり話をしたので簡単に記載してみます。

 

【まず前提として】

不動産売買において仲介手数料は基本的に

（売買価格×３％＋６万円）＋消費税分これが正規の手数料と言われるものです。

 

【多くの取引が共同仲介】

最近では多くの取引が共同仲介なんです。

つまり、

『売りたい人がＡ社へ売却の依頼をする』『買いたい人がＢ社へ相談をしている』

↓

多くの情報網により「売りたい人」と「買いたい人」が出会うことになる。

↓

一つの物件に対して２社が関与することとなると、上記記載の通り

売りたい人はＡ社へ正規手数料を支払う

買いたい人はＢ社へ正規手数料を支払う

 

このように２社が共同仲介できることのメリットは取引までの「スピード」。

 

売りたい人は適正な価格で、そんなに長くない期間で売却したい。

買いたい人は希望物件が出てくれば見てみたい。気に入れば購入したい。

 

共同仲介となると、消費者のこんな希望を叶えることが可能なんです。

 

【仮に】

売りたい人がＡ社へ売却を依頼。

タイミングよくＡ社にこの条件の物件が欲しい方がいた場合には、あっと言う間に取引成立となり、Ａ社

は上記正規仲介手数料を売主さん・買主さんからいただけることになります。

つまり「Ａ社」は２倍の仲介手数料をいただけるわけです（「両手の取引」と言われます）。

 

さて。

本題です。

 

【両手取引が問題ではなく「不正な両手取引」が問題】

この「仲介手数料２倍」を「不正」に狙った不動産業者を取り締まろうということです。

この「不正」により売主・買主のメリットが奪われるということです。

メリットが奪われるだけでなく「損」をする恐れがあるのです。

※イレギュラーケースとして、

　売主がＡ社へ売却依頼

　↓

　Ａ社は「〇〇〇〇万円」でしか売れませんね。

　↓

　売主「まあ、市場に出してみてください」

　↓

　Ａ社は市場に流通させず「高すぎで売れませんよ。〇〇○〇万円なら売れますけど」

　↓

　売主「売れないなら、安くても売ってしまおうか」

　↓

　Ａ社は「買い取り業者」といわれる業者を売主に紹介し売買契約を締結（１回目の「両手取引」）

　↓

　買い取り業者は再度販売をしますので、その売主側の不動産業者としての立場で取引開始

　↓

　つまりＡ社は一度の売買契約だけでなく、再度販売の際にまで立ち入れることになる

 

 

【どこが「不正」なのか】

それは売主が仲介業者と結ぶ「媒介契約書」履行義務違反がある可能性がある点です。

媒介契約書には３種あります。

・一般媒介契約書

・専任媒介契約書

・専属選任媒介契約書

このうち一般媒介契約書以外を締結した場合には必ず

「不動産流通機構」に物件情報を開示しなければいけないのです！

この情報開示により全国の不動産業者にどんな物件が流通しているのか把握できるのです。

つまり売主のメリットが生かされるのです。

もちろん全国の買主さんのメリットも生かされるのです。

 

【しかし！】

媒介契約書通り「不動産流通機構」へ情報開示をしたとしても、売り情報を開示している不動産業者Ａは「仲介手数料２倍」を狙っている場合、エンドユーザー以外の不動産業者からの問い合わせがあったとしても

「もうお客さんがいますので」とか

「契約の予定になっています」などの理由で物件を紹介しないケースも大問題となっています。

 

この対策としては現段階の「案」ですが

売主が情報開示状況が把握できるシステムを構築する（したい）ようです。

 

消費者保護の観点からは当然のことと思います。