2017年の深いぃ話(過去の深いぃ話はこちら!)

3月の深いぃ話

相変わらずの「心理的瑕疵」の取り扱い…

民法改正では

・敷金の取り扱いの明示

・連帯保証人が負うべ金銭債務額の明示

などが改正されるのですが、心理的瑕疵については未だグレーのまま…

(心理的瑕疵の考え方は2012年11月の深いい話をご覧ください)

先日行われた不動産適正取引機構のセミナーでは心理的瑕疵が取り上げられたが、

「未だ法律の明確な規定がない」とのこと…。

ちなみに全国での自殺者は年間3万人。

その内3分の1が家の中とのこと…。

データ的には不動産会社全体で考えると10年に1度、その会社で取り扱う物件で発生するという…。

借主(消費者保護)を大切に思う考え方は大賛成です。

貸主についても同じように「心理的瑕疵」事案による保護も必要。

つまり心理的瑕疵事案についての「告知すべき期間」を定めて欲しいものです…。

ヨーロッパなどでは木造建築でないので、築数十年、100年以上と言う建物はざらです。

100年以上建築されていたのであれば、心理的瑕疵事案が発生する確率は高まるのですが…。

日本と他国を比べても仕方のないこと…。

微力ながら多方面へ働きかけをして行こうと思います。 

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10月の深いぃ話

「不動産会社を巡る意味~訪問数は1.6店舗~」

今回は「不動産会社を巡る意味」を考えたいと思います。

大手賃貸情報運営会社のデータによると、部屋探しをする際、不動産店舗への訪問数平均は1.6店舗だそうです(2015年)。

 

ちなみに不動産会社に

・行かずに物件を決めた人=9.9%

・1店舗で決めた人=46.5%

※見学した物件数平均は3.1件(過去三年間で一番少ないそうだ)。

ちなみにちなみに。

賃料が上がっても欲しい設備第一位は「エアコン」73.1%だそうです。

 

ここでセントラルの奥山としてコメントしたいのは

<事実>

①「物件」はネット上に多く公開されています。

 借りたい人は一生懸命慎重に考えることはできます。

②不動産会社の人に手配をしてもらい内見。

②賃貸借契約時、不動産業者に仲介手数料を支払います。

 

という事実があります。

ポイントは「仲介手数料を支払う」と言うところです。

この仲介手数料の中身は何?

・内見手配をしてくれた費用?

・賃貸借契約契約書作成費用?

確かにそのような「要素」は含まれています。

 

しかし、この仲介手数料はどこの不動産会社へ行っても、支払う性質のモノ。

私は「物件探しはお客様がある程度できる」と理解しているので、

不動産会社が上記二点以外にできるものを提供することが、不動産会社の役割だと思っています。

 

つまり、当たり前ですがお客様の立場に立った物件決定の際のアドバイスはもちろんですが、

・「お客様が賃貸借契約を経験したことがある場合」の専門家としての説明

・「お客様が賃貸借契約未経験者の場合」の専門家としての説明

 

等をしっかり行い、今後、賃貸借契約締結した際の注意点や、一番トラブルになりやすい「退去時」の説明。

不動産の専門家として、そしてサービス業としてお客様が何を求め、「何に気付いていないか」を見つけ出すことのできる不動産会社を探し出すことが、部屋探しの第二歩目(第一歩目はネット等で物件を探す)だと思います。

不動産店舗を回る件数が減ってきた今、不動産会社を巡る意味は、ココにあるかと思います。

物件を探すためだけの不動産会社めぐりではなく、信頼できる不動産会社めぐりを意識してみると良いかと思います。

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9月の深いぃ話

「賃貸不動産経営管理士いよいよ実務が!つまり!?」

国交省は賃貸住宅管理業者登録制度が5年を迎えることから制度改正しました。

今年3月の最終報告には

「賃貸不動産経営管理士などの実務経験者のみが」行える実務を明示したそうです。

例えば、貸主に管理受託契約の説明(重説的位置づけの書面)をこれらの者が行うことになるそうです。

ここまで来ると、いよいよ賃貸不動産経営管理士資格にある程度の地位を与える動きに拍車がかかる可能性がありますね。

もちろんある程度の地位を与えらると言うことは、その責任も重要になるわけで。

ということで、今回は賃貸不動産経営管理士がいよいよ!というお話でした。

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7月の深いぃ話

「民泊に絡んで。川越観光の宿泊事情は?」

川越市のホテルの数19

旅館数18

計39施設が存在する。

更に現在、連雀町で建設中のホテル(客数は120室の予定)があります。

数字で見ると、意外と多くの宿泊施設が存在していたんだな~って気になりますが、データ上、「2020年東京オリンピック」の際には宿泊施設の数が足りないと言われています。

そこで「民泊」という考えが出てくるのですが、民泊に対する私の考えはこのシリーズで何度か書いておりますので割愛します。

今回は客観的データを。

一昨年川越市観光アンケート調査を行ったそうです。

 

Q.観光時間は?

3時間28.5%

半日45.1%

一日9.9%

一日以上0.6%

 

Q.観光客一人当たりの平均消費額は?

日帰り観光客3,955円

宿泊観光客20,159円

 

これが現状のようです。

 

経済効果を上げるためにいろいろとお考えがあるようですが、一番経済効果を上げる策は

「川越に住んでいる私たち常連の観光客になる」だと思います。

 

川越に住んでいる方で、一番街を歩いた回数はどんなものでしょう?

そして買い物をした回数はどのくらいでしょう?

 

川越に住んでいる私たちが川越の観光地を好きになり、そこで消費することが(観光)経済効果を上げる唯一の策だと思います。

 

一番街で何を買うか?

買いたいものを買いましょう。

 

買いたいものが無いので…。

お店が地元の人でも買いたいものを売りましょう。

 

それは何?

 

ちなみに

私がJCという団体に所属していた時「集え・川越人」をテーマに夜の一番街をライトアップし、観光客が帰った一番街に、地元の人が来て楽しんでもらいました。

 

お店の方も夜まで営業をしていただいて感謝しております。

 

さて。

そこで何を売っていると地元の人は喜ぶか?

私には簡単なアイデアがあります。

 

さてさて。

「川越で民泊」

というのはどうなのでしょう。

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6月の深いぃ話

「退去トラブルの解決を不動産会社がやってくれない」

貸主・借主さんの立場でも起こり得る「退去トラブル」。

先日、知り合い(借主)がこんな話をしてきました。

 

その話の内容はこうです。

・あるA不動産会社を通して賃貸借契約をした(物件所有は個人の大家さん)。

・その物件の管理は大家さんが行っている。

 (賃料や隣人トラブルの相談先は大家さんになっている)

・入居して5年で引っ越しをすることになった。

・大家さんに解約申し出を行った。

・「敷金以上の請求」を受けた。(借主サイドの主張)

 例えば

 ①クッションフロアーの一部を汚してしまったから全面張り替え費用を請求

 ②1Kアパートなのにハウスクリーニング費用が50,000円

 ③合計で30万以上を請求された

 

以上が物件の状況と、事の経緯。

 

さらに知り合いの借主は

「賃貸借契約を締結した不動産会社に相談しても、その物件は管理していないから直接大家さんと解決してくれ」

と言われ、

「じゃあ、どうすればいいの?」

という状態だった。

 

さて。

ここで「A不動産はひどい会社だな!」と思った方は「親切な」というか、「昔ながらの」というかとても良い不動産会社とお付き合いをしていた証拠だと思います。

逆に「A不動産は不動産業法に則っているから当然」と感じた方は、大変知識のある方だと思います。

 

まずA不動産会社の対応は宅建業法から見ると「正しい」というか、当然というか、仕方なしという対応です。

なぜか?

宅建業法上、不動産会社は賃貸借契約の締結と物件の引渡しを以て業務は終了しているからです。

つまり宅建業法上、入居トラブルや退去トラブルは「宅建業」ではないのです。

ではどのような括りになるか?

それは「管理業」という括りになります。

「不動産業≠管理業」というのが法的な位置づけになります。

 

でも、退去の時、不動産会社が立ち会ってくれるときがあるけど?

という経験をお持ちの方は、その物件が不動産会社が大家さんから「委託管理」を受けている物件だったり、管理はしていなくても「昔ながらの」というか「親切な」というか、「不動産業=管理業」と位置付けて立ち会うことが当然!と考えている不動産会社が関与している可能性があります。

 

話を、最初の事例に戻し結論は

「直接、大家さんと解決する」

ことになりますが、上記事例の場合、大家さんが借地借家法や賃貸借契約のガイドラインを知らない可能性があります。

 

もし、入居トラブルや、退去トラブルがありましたら、信頼できる不動産会社(=気軽に何でも相談できる不動産会社)にご自分の知識を持つという意味で相談してみてはいかがでしょうか。

相談先はセントラル総合住宅株式会社(049-227-8114)でも結構です!

 

 

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4月の深いぃ話

「宅建士になって何が変わるの?」

このホームページの「深いぃ話」や「モリトーク」で度々取り上げている宅建士ですが、宅建士に求められる責任等は法律に定められました。

そこで「今後は何か良いことあるの?」

と考えたくなりますよね。

この数十年、「宅建主任者」から「宅建士」への名称変更を働きかけていた宅建業界は、名称変更するなら「何か権利も付けて」というセットでの提案をしてきた経緯があり、具体的進展がみられずにいたそうです。

そこで、業界は「分りました。名称変更をお願いします」と「名称変更のみ」をお願いしたそうです。

その結果、昨年、名称変更が国会で承認されたわけです。

以上。

で、終わったわけではありません。

「名称と何かのセット」でのお願いの仕方を切り離したので、次に「何か」を求める行動をしていくそうです。

その「何か」とは何か?

それは、宅建取引で特に「売買」の際に必要となる書面(何かはお考えください)。

不動産取引上、不可欠である、「ある証明書」関係は土地所有者本人か、委任状が必要となってます。

その書面を宅建士が取得できるようになると、取引がスムースになりますよね~。

こんな書面を取得できるよう、働きかけを行っていくそうです。実際には、他の士業とのバランスを考えていく必要があるようですが…。

不動産取引をしている方なら分りますが、不動産取引を行う上で、登記簿謄本や多く証明証を取得した費用をお客様に請求していますか?

少なくとも私の周りではこのような証明書取得費用(印紙代)や取得手数料を請求しているという話は聞いたことが…。

これが不動業界の常識なんですが、他の士業はどうでしょうか?

謄本取得の印紙代や日当的な取得手数料は請求されますよね。

この辺の士業同士のバランスが大きな問題となりそうですね。

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3月の深いぃ話

「賃貸借契約の更新で注意すること」

先日、当社に相談がありました。

その内容は

①賃貸貸借契約に従い、更新書類が届きました

②更新書類は「賃貸借契約書」そのモノでした

③表題から、第一条に始まり、最終条項まで数ページに及ぶ書面です

という事実があり

相談内容は

「原契約と一言一句見比べる必要があるのか?」

ということです。

 

この質問に対する答えは

「一言一句見比べてください」

です。

 

不動産会社によっては「更新に関する覚書」等で更新が完了します。

この場合、原契約に追加する「特約」などを追加する場合には、

・何が追加されたのか

・何が変更したのか

が一目瞭然ですし、事前に変更点を口頭で確認することも可能です。

 

更新書類が「賃貸借契約書(更新)」となっている更新書類は、一言一句確認をしましょう。

 

ただ、本来、不動産会社は更新項目に何が追加され、何を変更したのかを書類発送前に説明する必要はありますよね。

 

不動産会社がこの確認作業を怠ると…

(例えば、退去時の特約が原契約と違う文言で更新されているなど)

 

退去時のトラブルになるばかりか、更新書類に署名・押印をしてした時点(してしまった時点)で「内容を確認した」という証明になってしまいますので、公の場で争いごとになると立場は弱くなります。

ということで、「更新書」は簡単に署名押印せずに、しっかり確認しましょう1

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2月の深いぃ話

「自分で賃貸管理するということ」

最近、大家さんから

「知らない不動産会社の担当者から賃貸管理委託をさせてくださいという営業が多くて面倒…。」

という話をよく聞きます。

 

私は賃貸管理業を「生業としていない個人」の方で、賃貸アパート管理戸数が目安として20室を超えるような方は管理業務を委託されると良いかと思いますが、

一言で管理業務と言っても

「共用部分の清掃業務委託」から「賃料管理業務委託」。

さらに「家賃保証」など。

管理業務と言ってもその内訳は多岐にわたります。

 

私は「自分の財産はご自分で守る」を基本に考えていただきたいといつも言っております。となると「家賃保証」まで管理委託をしているということは、ご自分の財産を自分で守っていると言えるでしょうか?

個人的には「家賃保証」だけは「自分の財産は自分で守る」という点からしても、やってはいけないと思っています。

詳しくはHP内の「一分間の深いい話・家主さん編」「管理委託辞めませんか?」で記載しておりますのでご覧ください。

突然、なぜ、改めて、このようなことを書いているかと言うと

「自分の財産は自分で守る」

を実践している大家さんが身近にいるからです。

 

その大家さんは自分の嗜好でそれぞれの部屋の壁紙を変えたり、空室物件にもちょっとした小物を置いたりすることで、案内をされてきた入居予定者に生活イメージしてもらおう、という気持をお持ちなんです。

反面「こだわりのある壁紙は万人に受けないよね…」という意見もあるかと思いますが、それ以上に物件を大切にしたいという想いを強く感じました。

もし、この大家さんが管理業務すべて委託していたら、ここまで物件への想いは生まれただろうかと考えます。

物件を大切にする想いは、まさに財産を守るということではないでしょうか。

賃貸経営は事業ですので、より効率的に利益を上げるという側面もありますが、そこにだけ目が行ってしまうと結果的に財産を目減りさせてしまう結果になってしまうのかな。と。

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1月の深いぃ話

「民泊をどう考える?」

新年早々、重たい話で恐縮ですが、あるメディアより「民泊をどうお考えですか?400字程度で回答してください」という依頼があったので、それを今月の深いい話にしますね。

 

宅建業界はどんな時代でも消費者保護を考え「安心・安全」な不動産取引を目指してきた。私は消費者がお客様であると同時に「地域・まち」そのものもお客様であると考えている。「まち」が輝けば人は集まり、ビジネスチャンスは増加するからである。

宅建業に携わる者として「まち」の健全な発展に寄与する重要性は高い。

こう考えると、「民泊」をビジネスチャンスと捉えることに違和感がある。

民泊は空き家問題と同様、それぞれのケースを仮定し、それぞれの答えを用意する必要がある。

「もし東京オリンピックの誘致ができていなかったら」

「もしアジア諸国の急激な景気上昇や急激な円安がなく、外国人入国が例年通りだったら」

つまり、オリンピックが終わったら。

外国人入国者数が例年通りになったら民泊施設、それを取り巻く「まち」はどうなるのだろう

しっかりとした答え、つまり「まちづくり」が想像できない以上、私は「ビジネス」と捉えてしまう感覚に違和感と同時に、不動産業界が今まで築き上げてきた信頼を崩しかねないのではないかと思ってしまう。

 

というコメントをあるメディアに対して回答した。

賃貸物件トラブルを日頃対応してきた不動産業界の人は安易に「民泊はビジネスチャンス」と捉えることはないと思います。

 

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12月の深いぃ話

「地価が半分になるのは当たり前!?」

そんなに深い話ではないのですが、先日、知り合いの不動産業者の方と昼ご飯を食べました。

ラーメンを食べながら

「奥山はオリンピックが終わったら地価は下がると思うか?」

と。

私は「今から徐々に下がって、開催1年前にグッと上がって、開催後は下がるでしょうね」と。

すると

「じゃあどのくらい下がる?」

私は

「3割くらいは下がるんじゃないかなあ~」返事をしてみました。

その不動産業者は

「いい線行ってるけど、半分くらいになるぞ」と。

さすがに半分はないでしょ~と思いましたがすかさずその方は

「川越の商店街あるだろ。あそこはバブルの時と今を比べると10分の1。だから今の半分になることなんて何てことないレベルなんだよ」

バブルの頃と比べるとは極端だなあと思いましたが、これからは人口が減っていくし、消費量は確実に減少していく。

首都圏中心部での変動幅は上昇した分、下降率も高まる。

地方都市においてはあまり上昇を見なかった分、下降率はそれほどでもないか?とは中々考えられず、人口減と都市部の地価下落が追い風になり、都心部への移住が増え、やはり下降は必至だろう。

最近、「オリンピックが終わったころに家を買おうかなあ。地下も下がるだろうからね~」

という声がたまに聞こえてきます。何となく「オリンピック」に一つの目安を置いてしまう今日この頃ですが、改めて「土地の値段」は魔法?魔力?だなあと考えてしまう今日この頃でした。

 

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9月の深いぃ話

「賃貸借契約」と「賃料発生日」が違うのは?

はじめて家を借りるとき「賃料は契約した日から始まるのでは」と思っていませんでしたか?

その感覚。

大正解なんです!

つまり「契約」とは、そうあるべきなんですよね。

貸主さんとしても恐らく、昔は、契約と同時に賃料を貰うことに違和感がなかったのではないでしょうか。

この段階では貸主さんと借主さんの感覚はイコール

しかし、どちらが言ったか分りませんが、

「実際に住み始めていないのに賃料発生するのはおかしい?」by借主

「実際に利用していないのに賃料を受領するのは気が引ける?」by貸主

ということで、現在では一般的に賃貸借契約締結時と賃料発生時に違いがあるのです。

が!

もう一度考え直します。

賃貸借契約書締結すると同時にその部屋は契約の相手方、つまり借主の為に貸すことが確定=借主が利用しているのと同様です。

借主が生活を開始しようが、生活を開始するまいが契約締結した瞬間から他の人に貸すことが出来ないのです。

つまり、この段階で貸主としては「契約締結」から「賃料発生日」までの期間、無償で提供していることになるのです。

まとめとして。

こんな感じで家主の見えないサービスがあることを知っておいてください。



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8月の深いぃ話

「知って得する助成金制度」を超簡単に教えて。


今月は50万円!リフォーム・住宅取得費用などの助成金について、なので深いぃ話ではありませんが、知っていると得をする情報です。

意外と対象者は少ないのかな?と思いますが、

県の意向としては「住みやすい地域」の実現と「少子化対策」などなのでしょう。

この助成金に限らず、多くの制度が各地域にありますので

「何かやろうかな?」と思ったらまずは調べてみると良いことがありそうですよ!


それでは簡単にこの制度の説明を。

間違いがある可能性があるので必ず埼玉県のホームページで確認してくださいね。

正式名称は

「平成27年度 多子世帯向け中古住宅取得・リフォーム支援事業補助制度」です。

では簡単に(詳しくは埼玉県のホームページで)

※この助成金事業は埼玉県が今年513日から実施しております。


【補助対象経費】

中古住宅の取得及びリフォームに掛る諸経費

つまり→登記費用・住宅ローン、リフォーム瑕疵保険等に要する費用です。


【補助金額】

最大で50万円


【補助を受けられる人】

多子世帯の世帯主または配偶者であり、補助対象である中古戸建住宅を取得またはリフォームする方

※多子世帯って…18歳未満の子供が3人以上である世帯。


【受付終了】

予算額の範囲を超え次第終了

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7月の深いぃ話

賃貸物件申し込みから引き渡しまでの流れを教えて(事業用)


実際に気に入った物件が見つかってから、開業までのイメージは以下の感じです。

①テナント賃貸借契約についての「申込書」を記入
  ~ここでいわゆる「物件が止まる(=利用者募集停止)」ことになります~
Q.「申込書」って何?          
  A.契約を締結したいという貸主に対する書面による意思表示です。  
   ・誰が借りるのか?  
   ・新規事業なのか?  
   ・事業資金内容はどうなっているのか?  
   ・連帯保証人はどのような方なのか?もしくは保証会社利用なのか?
   ・いつから利用したいのか?  
    などを記載し、貸主さんの審査を受けます。審査結果は1~2日で。
<事業資金を借り入れる場合には至急借入申し込みを!>
金融機関によりますが新規事業者への貸付は
「融資申し込み」から「融資実行」まで30日~40日かかります。
②賃貸借契約締結
 長い間物件を止める(=募集を停止する)ことは貸主さんにとってマイナスですよね。
 審査により承認された場合には速やかに賃貸借契約を締結しましょう。
Q.「家賃」は賃貸借契約締結時から支払うの?      
A.賃貸借契約書に利用開始日を記載しますのでその日からの支払いです。
③物件引渡し(=家賃発生)
 賃貸借契約記載の「利用開始日」に引渡しが行われます。
 つまりこの日から家賃が発生します。
  Q.内装工事が2~3週間かかるけど、その期間も家賃発生しますか?
      A.基本的には営業開始日ではなく、引渡し日から家賃が発生します。  
  従って、計画的な内装工事が必要です。  
     内装工事期間が短い場合や、①の段階でお互いの調整が行われた場合に
  は賃料発生日を変更できることがあります。      

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6月の深いぃ話

「囲い込み」を超簡単に教えて。


先日、ある不動産業者の社長さんから

「囲い込みの問題って何?」という話が出ました。 


その時、超ざっくり話をしたので簡単に記載してみます。


【まず前提として】

不動産売買において仲介手数料は基本的に

(売買価格×3%+6万円)+消費税分これが正規の手数料と言われるものです。


【多くの取引が共同仲介】

最近では多くの取引が共同仲介なんです。

つまり、

『売りたい人がA社へ売却の依頼をする』『買いたい人がB社へ相談をしている』


多くの情報網により「売りたい人」と「買いたい人」が出会うことになる。


一つの物件に対して2社が関与することとなると、上記記載の通り

売りたい人はA社へ正規手数料を支払う

買いたい人はB社へ正規手数料を支払う


このように2社が共同仲介できることのメリットは取引までの「スピード」。


売りたい人は適正な価格で、そんなに長くない期間で売却したい。

買いたい人は希望物件が出てくれば見てみたい。気に入れば購入したい。


共同仲介となると、消費者のこんな希望を叶えることが可能なんです。


【仮に】

売りたい人がA社へ売却を依頼。

タイミングよくA社にこの条件の物件が欲しい方がいた場合には、あっと言う間に取引成立となり、A社

は上記正規仲介手数料を売主さん・買主さんからいただけることになります。

つまり「A社」は2倍の仲介手数料をいただけるわけです(「両手の取引」と言われます)。


さて。

本題です。


【両手取引が問題ではなく「不正な両手取引」が問題】

この「仲介手数料2倍」を「不正」に狙った不動産業者を取り締まろうということです。

この「不正」により売主・買主のメリットが奪われるということです。

メリットが奪われるだけでなく「損」をする恐れがあるのです。

※イレギュラーケースとして、

 売主がA社へ売却依頼

 ↓

 A社は「〇〇〇〇万円」でしか売れませんね。

 ↓

 売主「まあ、市場に出してみてください」

 ↓

 A社は市場に流通させず「高すぎで売れませんよ。〇〇○〇万円なら売れますけど」

 ↓

 売主「売れないなら、安くても売ってしまおうか」

 ↓

 A社は「買い取り業者」といわれる業者を売主に紹介し売買契約を締結(1回目の「両手取引」)

 ↓

 買い取り業者は再度販売をしますので、その売主側の不動産業者としての立場で取引開始

 ↓

 つまりA社は一度の売買契約だけでなく、再度販売の際にまで立ち入れることになる



【どこが「不正」なのか】

それは売主が仲介業者と結ぶ「媒介契約書」履行義務違反がある可能性がある点です。

媒介契約書には3種あります。

・一般媒介契約書

・専任媒介契約書

・専属選任媒介契約書

このうち一般媒介契約書以外を締結した場合には必ず

「不動産流通機構」に物件情報を開示しなければいけないのです!

この情報開示により全国の不動産業者にどんな物件が流通しているのか把握できるのです。

つまり売主のメリットが生かされるのです。

もちろん全国の買主さんのメリットも生かされるのです。


【しかし!】

媒介契約書通り「不動産流通機構」へ情報開示をしたとしても、売り情報を開示している不動産業者Aは「仲介手数料2倍」を狙っている場合、エンドユーザー以外の不動産業者からの問い合わせがあったとしても

「もうお客さんがいますので」とか

「契約の予定になっています」などの理由で物件を紹介しないケースも大問題となっています。


この対策としては現段階の「案」ですが

売主が情報開示状況が把握できるシステムを構築する(したい)ようです。


消費者保護の観点からは当然のことと思います。


以上囲い込み問題でした。

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5月の深いぃ話

「埼玉県内の住宅扶助基準見直しへ」

埼玉県内の住宅扶助基準が見直されることとなりました(平成27年7月施行予定)。


見直しの考え方をざっくり ※詳しくは県庁HPなどを参照してください


【超ざっくり概要】

①単身世帯の住宅扶助上限を見直す

 ⇒近年、全国家賃物価の動向が「-2.1%」と言うことを踏まえる

②世帯区分を細分化する

③地域区分を細分化する

④貧困ビジネスを生業とする悪徳業者を排除する

といった具合です。


【で。埼玉県内の扶助限度額はほとんどが『減額』されます】

と言っても、地域の細分化・世帯区分の細分化が行われるので一概に『減額』とは言えないのかと思いますが、一覧表で見ると『減額』と言うことになります。


【川越の住宅扶助額は?】

一覧表は下記の通りです

・世帯数1人 47,000円→42,000円

・世帯数2人 62,000円→50,000円

・世帯数3~5人

       62,000円→55,000円

・世帯数6人 62,000円→59,000円

・世帯数7人 74,400円→66,000円


こんな感じになります。


では『いつから減額されちゃうの?』

  『急に引っ越しできない!』

という方々の経過措置として


①契約更新時まで猶予する

②住宅扶助上限の範囲内の住宅への転居が必要な場合は引っ越し費用を支給

③転居が困難なやむを得ない理由がある場合は見直し前の額を適用する


というように住宅扶助基準の見直しが平成27年7月から行われます。


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4月の深いぃ話

「民法改正の賃貸業界への影響は?」

120年ぶりに改正されそうな民法。

民法改正で賃貸不動産業界はどのような影響を受けるだろうか?

これについては多くのセミナーや、本などで情報が出回っているので、ここでは「超簡単」に考えてみたいと思います。

大きく分けて二つ!


『一つ目は』

「国交省による原状回復のガイドライン」や「東京ルール」に則っている賃貸借契約書(明け渡し)では大きな変更点は無し。という「感じ」

例えば、退去の際の原状回復について。

・「通常損耗は貸主負担」と明文化する。

・「畳の張替えは借主負担である」などの特約は有効

など。

当たり前の考えと言えば当たり前ですね。

当社でもこのルールで業務を行っています。


さて。

『二つ目』

これはポイント!

賃貸借契約で連帯保証契約を結ぶ際

「極度額を定め、明示」しなければならない。

と言う点です!

「極度額」とは、責任を負わなくてはいけない金額の上限と言ったところでしょうか。

連帯保証人にしてみれば青天井の保証でなくなる為、安心と言うことでしょう。

それでは「上限」は一般的にどのくらいなのか?

これについては今後の検討材料とのことですが、目安として賃料の12ヶ月分が目安となりそうです。

こうなってくると、ますます家賃保証会社の利用が増えていきそうですね。


この連帯保証人に関してはもう一点。

これまでは連帯保証人は自動更新だったのですが、改めて極度額を明示した書面が必要となります。

実質的には連帯保証人が保証しなくなった場合には、賃貸借契約では他の連帯保証人を付けるか、いなければ解約という条分がは入っていると思います。また、自動更新とは言え、必ず連帯保証人が引き続き連帯保証人を受けてくれることを確認する書面の提出を求めているので、その書面に「極度額」を入れれば問題ないかと思います。


ということで超簡単に「民法改正」について考えてみました。

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3月の深いぃ話

「ペット飼育禁止アパート・マンションをペット飼育可能アパート・マンションへ変更する際の注意点は?」

これからお話しするアパート・マンションは「賃貸物件」に関する件になりますのでご了承ください(分譲マンションでは管理組合の取り決めが必要になりますので)。


先日、こんな話を耳にしました。

「親が所有しているアパートも古くなって、入居率が低下してきたからペット飼育可能アパートにしようかと考えているけどどうかな?」


建物が古くなったから「ペット可能物件に」という発想については、多くの見解があると思いますが、今回その件はおいておきましょう。

「ペット飼育禁止物件」を「ペット飼育可能物件」にする場合には、注意点があります。

どんな注意点?


それは既に入居されている方々は「ペット飼育禁止物件」と言うことで

 ①ペットを本当は飼いたいけど、飼育禁止だから仕方ない…。

 ②ペット飼育禁止のマンションは、ペットの声などの近隣トラブルがないだろうから安心♪

 ③ペット飼育は大体の物件で禁止されてるから、特に考えたことないなぁ


という理由で入居しているということです。たぶん。


大家さんとしては、費用を掛けずに「ペット飼育可能物件」とすることで、今まで以上の入居希望者が見込めるのでは?と考えるのは当然です(費用を掛けてペット飼育可能物件にした方がより効果的だという考えもありますが、ここではおいておきます)。


つまり入居率アップが見込めそうだということです。

しかし先述したように「既に入居されている方々」がどのような考えなのか、事前調査をする必要があります。

特に②の方々は、物件選択の一つに「ペット飼育禁止だから静かだろう」という入居決定の要因、つまり賃貸借契約を締結する際の判断基準の一つとなっている可能性があるということです。


では、どのような段取りでペット飼育可能物件へ移行するか?

それは、入居者と直接話をして「ペット飼育可能物件」になることに「理解」を得ることが大切です。

家主さんの現況説明(入居率低下等)や気持ちをしっかりとお話しすれば①や③の入居者の方々でしたら理解を得ることは可能かと思いますが、②の方についての対応です。


家主さんがしっかりと説明をしたとしても「隣家にペットが来ることはどうしても嫌!」という結論を出す入居者がいらっしゃる可能性があります。

こうなると入居率アップを目指した「ペット飼育可能物件作戦」も逆効果になります。


結論です。

入居率アップを目的とした「ペット飼育可能物件への変更」には、まず入居者が①②③のどのような考えをお持ちなのか、電話とアンケートで調べる必要があります。

そのためにも日頃の家主さん(不動産屋さん)と入居者さんの日頃のコミュニケーションがしっかりしていると、話し合いもスムーズになるのではないでしょうか。

2月の深いぃ話

「仕事を辞めた。家賃が払えない…。」

~「生活困窮者自立支援法」は貸主のセーフティネットになりうる~

 

先日、ある行政の方との打ち合わせ会があり話をしました。

その内容は「生活困窮者自立支援法」が実施されるにあたり「住宅確保給付金」の支給を行うのでその周知を行ってほしいというものです。

 

 ちなにみ「生活困窮者自立支援法」を簡単に言うと

「生活保護に至る前の段階の自立支援策の強化を図る為、生活困窮者に対して自立支援事業の実施、住居確保給付金の支給その他の支援を行うための所要の措置を講ずる」というもの。

 

これに関連し「住宅確保給付金」を支給するということです。

離職などで住居を失ったり、その恐れがある方々に対する支援法と言うことで、国の政策として当然と言えば当然ですが、貸主さんにとっては「・・・」だと思います。

なぜなら、賃貸借契約締結前、このような状態の方とは契約できないという思いがあるでしょう。

この点については行政の方も認識されていました。

今回の具体的な給付金は既に入居されている方が、離職したことにより住宅を失う恐れ。つまり賃料を支払えない状態になりうる可能性がある場合、この住居確保給付金という制度で数カ月の間支給を受けることができるというものなんです。

なるほど。この制度を多くの借主や貸主に周知させることはとても意義があり、お互いのセーフティネットになりうるなぁと思いました。

この「住宅確保給付金」的な制度は

「支給資格」

「支給要件」

「支給上限」

「支給期間」等、各行政により違いがありますので、現在お住まいの地域の役所にご相談ください。

大体、役所の窓口は「社会福祉課?」的なところかと思いますので、詳しくはお近くの役所まで!

もしくは川越ならば当社へ!

2015年の深いぃ話

1月の深いぃ話

普通借家契約から定期借家契約への切り替えについて。

 

普通借家契約から定期借家契約の「切り替え」についてと題したのですが、

正確には

「普通借家契約を合意解約をし、新たに定期借家契約を締結する」ことになります。

これは消費者保護的な発想の入居者保護(安定した居住の提供)を目的としています。

定期借家契約は借家期間を定めて、更新をしない契約形態ですので「家主さん有利。入居者不利」というイメージがあります(実際には定期借家契約になると普通借家契約より賃料が安くなるので一概に有利、不利は言えないのですが)。

 

ここで家主さんが老朽化を理由に

「アパートの建て替え」や

空室率を理由に

「更地」への移行もしくは土地活用を考えるケースがあるかと思います。

 

この時、普通借家契約の更新時に定期借家契約の提案を借主にすることになりますが、ここでポイントがあります。

①普通借家契約の合意解約を行うこと

②定期借家契約を締結する際、必要要件を満たすこと

これらが必要になります。

 

が!

ここでさらに注意したい点があります。

それは。

平成12年3月1日以前に普通借家契約を締結して入居している方は

『合意解約ができたとしても定期借家契約を締結できない』というルールがあります。

合意解約をしたとしても、定期借家契約が締結できないとは…。

理由は

 「そういう決まりだからダメ」なんです。

その背景を見てみると 

 「定期借家契約をあまり理解していない入居者に対して、状況、情報量の多いであろう不動産業者や家主さんなどが入居者をうまく説得させて新たな契約形態へ移行させる可能性がある」からではないかと考えられます。

 

と言うことで、普通借家契約から定期借家契約への移行(新規契約)には注意点があります。分らないことがありましたら気軽に連絡くださいね。

【2014年・今月の深いぃ話(2013年の『今月の深いぃ話』はこちら

12月の深いぃ話

承諾なしに「カードでお金」という看板をフェンスにつけられてしまったけど怖くて外せない…。

「カードでお金」という看板をたまに見かけませんか?

この看板は物件所有者の承諾のあるものもありますが、承諾なしに掲出されているものもあります。

埼玉県からは「この取引は危険なので掲出依頼があっても承諾しないでください」としております。

では

『どんな取引なのか?』(以下埼玉県の文章記載)

クレジットカードで業者の指定する商品を購入すると「キャッシュバック」「買い取り」などの名目で業者から現金が手に入る仕組みになっています。後日、クレジット会社へ購入した額面を返済することになります。

『なぜ危険か?』

・契約違反としてカード利用停止になるなど、ペナルティを受ける可能性があります。

・実質的には高金利の借金と変わらず、結局は債務を増やすことになる。

・埼玉県警が高金利違反で業者を逮捕した事例もあり、違法性の高い取引です。

と埼玉県は注意喚起を促しています。

本題の「承諾なしに看板を取り付けられてしまった」場合の対応です。

承諾なく貼られたからもちろん勝手にはがしてください!というのは簡単ですが、上の埼玉県からの文章の通り、そんなことをしたらなんだか怖いですよね…。

そこでこんな時はここに電話してください!

まずは

埼玉県産業労働部金融課貸金業担当 048-830-3794

万一トラブルになった場合 緊急の時:110番

             それ以外の場合:警察相談ダイヤル♯9110 または管轄の警察署


ということで、承諾なく掲出されてしまったこのような看板の相談は、掲出業者と直接話をしなくても、上記に連絡することで解決しそうですね!

11月の深いぃ話

「なぜ、大家といえば親も同然」?

昔から「大家と言えば親も同然、店子(たなこ)と言えば子も同然」と言われてきました。

今でいう「大家さん」は

「家を貸してくれる人(=賃貸人・家主・その所有者)」と認識していますよね。

ここからは江戸時代の話になりますからスイッチ切り替えてください!

 

【江戸時代】

・江戸時代言われた「大家」とは通称で、正式には家主(いえぬし)と呼ばれていた。

・この「家主(=大家)」の立場は「管理人」であった。

(現在では「家主」「大家」と言えば家の所有者と考えている)

・当時は長屋に住んでいる人たちの面倒を見るのが「大家」である。

・つまり管理人である大家は、建物所有者に雇われている(つまり管理料を貰っていた)。

となると

・管理人である大家の仕事は

 賃料回収は当然、結婚、離婚手続き、出産死亡書類の作成など、まさに!身の回りのことの多くを手伝っていた。賃料滞納者がいれば立替をしたり、いろいろと相談にも乗ったそうです。

 

では、貸主(物件所有者)は何と呼んでいたか?

貸主のことは「地主」と言っていた。

つまり

「地主」が所有物件(長屋)を「店子」に貸してはいるが、実際の賃料の回収及び店子の面倒を「大家(管理人)」が行っていたわけです。

 

こんなところから

「大家と言えば親も同然。店子と言えば子も同然」と言われるようになっていたんですね。

 

当社もこんな「大家」的な不動産屋になりたいなぁと思う今日この頃ですが、実は、この当時の大家。

管理している家から罪人が出ると連帯責任となったそうです…。

当時の感覚からするとそれも仕方のないことなのかな?それぐらいの責任まで当時の「大家」さんは求められていたんですね。

10月の深いぃ話

「不動産キャリアパーソン資格って何?」

先日、不動産キャリアパーソンを受験してきました。

どうして受験したか?

それは埼玉県宅建協会でもこの資格取得推進をしており「それを推し進めるためにも協会の理事は取得しなくてはいけないだろ?奥山君」って言われたので・・・。

確かに。資格を取得しなくては誰にも勧められないよな~。ということで受験しました。

ここで一つの疑問が。

そもそも「不動産キャリアパーソン」ってどんな資格なのか?

それを私が取得した情報を整理しながら記載したいと思います。

 ※実際の立ち上げに携わったわけではないので間違いはあるかも知れませんがご了承ください。

 

<なぜこの資格を作ったか?>

一つは、不動産業界は中小企業が非常に多く、その中でも宅建主任者資格を取得している社員が大手企業に比べ異常に少ないということ。

つまり大手企業は「宅建取得は義務」なので、それに関するサポート(受験準備に関する費用等)制度がしっかりしているが、これに対して中小企業は宅建取得については本人次第というケースが多いのではないでしょうか。

つまり、大手企業の社員の多くは宅建資格を取得し、中小企業では5人に1人の枠内でやりくりしているという現状があるようです。

このような現状を踏まえ、宅建とは別に、不動産実務で得た知識・経験をさらにブラッシュアップしてもらい、資格取得を一つの足掛かりに自信を持ってもらいたいということがあったようです。その結果として、消費者への安心安全なサービスが行えると考えたのではないでしょうか。

二つ目。

これは本来の不動産キャリアパーソン資格制度の本来の目的を目指した結果として、副次的に意義が生まれたことがあります。

それは宅建主任者から「宅地建物取引士」が生まれることが決定したことにより、不動産キャリアパーソンの存在意義が出てきます。

それは何?

「宅地建物取引士」になるにあたり、宅建業界は「業界自体の資質、技術の向上」が求められたのです。

具体的に。不動産業は誰でも(一定要件はあります)開業できます。しかし開業後は年に一度の会員法定研修等の研修制度を埼玉県宅建協会では開催し(支部でも研修はあります)、資質・技術の向上を図っているというのが現状。これにプラスして「不動産キャリアパーソン」を推奨し、受験してもらうことでそこで得た実務上の知識・経験をさらに磨けるということになったのです。

こんなところが不動産キャリアパーソンの発祥と今後の存在意義と言ったところでしょうか。

こんな立ち上げと今後を考えると「国家資格」への移行なんていうことは全く考えていません(たぶん)。

 

さて。受験した私の感想ですが。

受験申し込み後。送付されてくる参考書。400ページ以上…。

良くできています。実務については相当詳しく記載されています。

実務上「???」ということがあれば「これで解決!」くらいの内容。

会社に一冊あれば安心という感じです。(ホント!)

試験問題ですが4択。40問。70%以上が合格というこの試験。

試験内容はというと、実務をしていれば大丈夫!

試験勉強はどれくらいしたらよいか?

何しろ400ページを超える参考書ですから…。

どう料理するか、料理しないかはその人次第ですね…。

 

9月の深いぃ話

「空き巣」に入られた物件は重要事項説明義務はあるか!?」

先日ゴールデンタイムのとあるバラエティ番組で「不動産業界」が取り上げられていた(らしい)。

私は見ていなかったのだが、ある方にこんなことを聞かれた。

「事故物件は告知義務があると思うけど、空き巣に入られたことのある物件は告知義務はあるの?」

と。

番組では「空き巣は告知されます」と言っていたらしい(直接番組を見ていないので正確な表現はわからないが)。

私なりに(判例などを基に)考えてみると不動産業者が知っていたら、そして入居者が嫌な思いをする可能性があるなら告知しなくてはいけないのではないか。(過去の深いぃ話)と。

しかし、こうなると次の入居者が気になる「可能性」があることはすべて告知しなくてはいけなくなります。

そこでこの「告知」をすべき根拠はどこにあるかと考えてみる。

 

今回の「空き巣」については宅建業法35条「重要事項の説明等」にはぎりぎり抵触しないだろうと解釈。

しかし、

 

宅建業法47条

「業務に関する禁止事項」:重要な事項について故意に事実を告げず、または不実の事を告げる行為

 

これに抵触する可能性があるとは思います。

「なんだ。じゃあ空き巣も言わなきゃいけないんじゃん!」

とすぐに直結する話ではないと、私は解釈します。

 

こんなケースをイメージしてください。

 ・家族で娘の一人暮らしのマンションを探している

 ・借主になるお父さんは「大切な一人娘だ。安全だけは確保したい」

 こんなニーズを聞いた不動産業者は「安心・安全」なマンションを紹介する義務があります。

 

借主の入居条件は「安全の確保」にあるので空き巣の事実は、不動産業者が知り得る範囲であればという条件が付きますが「告知」する必要があると思います。

 

私の結論としては「空き巣に入られた物件はすべて告知されます」という番組コメントに対しては「すべて告知されるべき事例ではないような気がする」と考えます。

※番組を見ていないのでどのように「空き巣事例」が紹介されたか正確に把握していないので、その点はご了承ください。

誰もいない羽田空港・・・
誰もいない羽田空港・・・

8月の深いぃ話

「ハワイとかにはタイムシェアという物件取得制度があるけどどうなの?」

 

実は先月、市内のある建設会社の社長と二人でハワイに行ってきました。

目的は不動産市場調査です(本当)。

行くことになったきっかけは、

建設会社の社長さんは何度かアメリカ本土に研修へ行く機会があったそうなんです。

その研修先のアメリカ人が

「今後ハワイの建設、不動産市況は上がっていく。アメリカ人でさえハワイに行きたいし、すでに世界のリゾート地となっている。その状況下で限られた面積の中で発展を続けるハワイは色んな意味で魅力がある」

と、アメリカ本土のアメリカ人がたびたび言っているのだそうだ。

ならばということで、二人で(もちろん男同士)ハワイに向かった訳です。

予定としてはオアフにある、とある不動産屋さんと日本で数回やり取りをして現地待ち合わせを。

もう一件のアポイントはタイムシェアとはどんな?ということでそのアポを。

3泊5日の行程で2件のアポを取り、いよいよ出発!ということに。

しかし、成田発のJ〇L・・・。

機内食が出てウトウトしていたら機長のアナウンス…まさか。

「当機は油圧計に不具合が発生しましたので羽田に向かいます。羽田までは十分飛行することは可能です」と。

アポイントは到着日に1件。

翌日にもう1件。どうしよう…。

結局、羽田に8時間足止め。

その間に先方と予定変更の「メールを」ということなのですが、先方は夜中の2時だったりして一方的なメールを送信して、また飛行機に乗ることに。

結局アポ変更の件は先方に伝わりOK。不動産、建築視察はできました。

そこで気になったのがタイムシェアという制度です。

簡単に言うと1年間を一週間ずつ買うという制度。

つまり1年間は52週なので「タイムシェア」する「時間を分けあう」ということである。

さらに登記もされるということ。

登記簿を見たことはないが、一部屋を52人で所有するのだそうだ。

もちろん不動産なので売買も相続も可能。

私が訪問したタイムシェアとなる物件は1週間の価格が平均して600万円くらい(夏休みや、年末年始は高く、オフシーズンは安い)。

「へぇー。600万円で1週間、一生利用できるのか~(実際には年間管理費、固定資産税?的なものは毎年払う)」

と感じたのですが、

600万円で52人が購入すると3億1200万円の部屋ということになりますね。

さすがそこで一緒に行った建築屋さん。

「そんなにするのかな~。建築費はこの部屋なら0000万円くらいだよね。奥ちゃん。土地はいくらくらいだと思う?」と。

「高さもとれるから高く見積もっても1坪0000万円じゃない?」

そうやって計算すると???となる。

最近できたトランプタワーでさえ1億数千万(スタンダードタイプ)。

確かに一人で1億数千万は出せないけど、みんなでタイムシェアすれば一人数百万円だから納得しそうだが、先ほども書いたように総額が3億…。

良くできたシステムだと感心した。

しかし、こうやって計算することの意味はあるのか?

昔、別荘を持つことと、行きたいときにグッドなホテルへ滞在することを費用比較した場合には絶対に別荘を持つことの方が「損!」と言ってきた。

別荘を持つことのステイタスや、自分の家という安心感は別荘にはあるので、このタイムシェアでも同じ考えに立てるのか?

私の結論は「うぅ…」ですね。

 

7月の深いぃ話

「借主と連絡がつかない。連帯保証人から解約をしたいと連絡を受けたんだけど」

 

先日こんな話題がでました。

 

以下は家主さんの話をまとめたものです

・借主の滞納が続いている

・連帯保証人へ連絡した

・連帯保証人は年金生活なので家賃支払いは難しい

 (もはやこの時点で連帯保証人の立場は無いのですが…)

・連帯保証人が借主へ連絡をしても連絡がつかない

・連帯保証人の意思で賃貸借契約自体を「解約したい」

 

こんな話です。

家主さんは困りますよね~。

困った家主さんはこんな考えに立って結論を出したそうです。

『借主と連帯保証人は義務を履行するという意味では同じ立場だ!だから連帯保証人の解約の意思表示は借主と同じものになるはず』

 

確かに賃貸借契約締結時など連帯保証人さんへの説明として

「借主さんと同じ義務を負いますのでご理解くださいね」と端的に説明しているときもあるかと思います。

 

しかし、賃貸借契約の締結者は「家主」と「借主」の二人の関係なので

「契約を締結する」

「解約をする」

の意思表示はあくまでも二人の決定事項なのです。

 

連帯保証人の解約意思表示は何の意味もないのです!

 

仮に連帯保証人の解約意思表示をもとに、室内残置物の処分や解約手続きをしてしまうと『家主さん』の責任となり訴訟問題になります。

 

結論としては「法的措置」を踏む以外ありませんのでご注意ください。

 

※「法的措置」については

  1分間の深いぃ話「家主さん編」の「家賃滞納者のトラブル対応について」をご覧ください。

 

 

6月の深いぃ話

「宅地建物取引士は本当に誕生するの?」

 

先月はパソコン入れ替え作業に時間が掛り「今月の深いぃ話」はお休みしてしまいました。

すみません。

今回はちょっと雰囲気を変え、このホームページのアクセス数ナンバー1がブログ「宅地建物取引士」なことからも

「宅地建物取引士は本当に誕生するのか」にお応えしたいと思います。

 

誕生についてその簡単な経緯報告と、今後をズバリ予想してみます。

 

・2014年5月30日(本日)

 議員立法として衆議院を通過する予定だそうです。

 委員長上程ということで質疑はほとんどなく、通過は間違いない!との情報♪


その後、参議院通過♪

 

・2014年6月15日~20日くらいには

 「宅地建物取引士誕生へ」と公に告知されるのではないか!?

 

一言でいえば。宅地建物取引士は誕生します♪

 

ここ数年(その準備を含めると10年)

ハトマークの全国宅地建物取引業協会(いわゆる宅建協会)がなんと!

ある民主党議員の協力を得ながら進めてきた経緯があります。

 

その後は自民党(政権与党へ復帰)もタッグを組んで前進してきたとのことです。

 

途中、「宅建資格者は再試験をするのであれば士業にすることもよ良し」とする意見があったり、障害はかなりあった模様です。

 

「士業」となることでどう変わる?

 

不動産の取引の専門家であることは当然であるが、大きな意味での「社会貢献」が求められます。

 

 

4月の深いぃ話

「原状回復のガイドラインって何?」

 

先日、入居者が引越しをするというので「物件明け渡し」の立会いに行ってまいりました。

室内はかなり汚れていて(経年変化は考慮して)、分別されていないゴミ袋が10個近く残置されている状況。

私は入居者へ

「賃貸借契約に書いてある通り、このような場合には室内清掃料金とゴミ処理代を引いた金額○○円を敷金から差し引いてお返ししますね」と。

入居者は

「引越し日までに計画的にゴミ捨てできなかったのでゴミ処理もお願いします」

と、普通に立会いを終わらせました。

 

すると数日後・・・。

入居者の知り合いと言う人が激怒して電話を掛けてきました。

(恐らく入居者とその方の会話の中で、引越しをしてゴミを置いてきちゃったからお金を支払わなきゃいけないんだ~なんて話をしたのでしょう)

 

その人の電話内容を聞くと

「お宅はガイドライン違反だから敷金は全額返しなさい」という内容。

その方は弁護士でもなければただの友人とのこと。

(ちなみに弁護士以外のこのような行為は、弁護士法違反になることがあります)

 

いくら説明をしても解決しなかったので、入居者本人に連絡をして解決しました。

 

と前置きが長かったのですが本題です。

 

そもそも「ガイドライン」の定義を知っておく必要があると思います。

 

ガイドラインの位置付けについて簡単に記載します

・原状回復について

・近似の裁判例や取引等の実務を考慮し

・トラブルの未然防止の観点から

・あくまでも現状において妥当と考えられる一般的な基準

これを取りまとめたものが「ガイドライン」。

 

ガイドラインは一般的な基準を示したものであり法律ではないので法的拘束力は無いのです。

「つまり最終的には契約内容や物件の使用状況等によって個別に判断されるべきもの」

と解するのが妥当です。

 

となると、契約書(特約)に書いてあることは

「何でも有効になっちゃうの?それじゃ真剣に契約書理解しなくちゃ!」

となります(どんな場合でも真剣に契約書は理解しましょう)。

 

安心してください。

借主に特別の負担を課す特約の要件というものが有ります。

 

①特約の必要性があり、かつ暴利的でないなどの客観的、合理的な理由が存在すること

②賃借人が特約の意味を理解していること

③賃借人が特約による義務負担の意思表示を示していること

 

これらがあれば大丈夫なのか?

まだ足りません。

 

『当事者間の明確な合意が必要』です。 

『明確な合意』とは?

・特約が記載されていること

・説明があった

・借主の理解があった

 

これらがあれば『当事者間の明確な合意』と言えます。

ちなみに「宅建協会の契約書」はガイドラインを基本として作成されていますので安心してください。

ということで、今回はガイドラインについて超簡単に書いてみました。

 

3月の深いぃ話

「町内会費は払わなくてはいけないの?」

 

突然「町内会費」ってどうしたの!?と思われるかもしれませんが、最近、宅建協会の広報委員長として宅建協会と各市との「町内会加入促進」的な協定式の取材をして感じたからなんです。

まず、なぜ宅建協会(その結果、各不動産さん屋が加入促進をする)が加入促進に協力するのか?

それは、町内会等への加入率が下がっているため引越しのタイミング、転居のタイミングで加入を促して欲しいということなんです。

 

そこで考えなくてはいけないことが・・・。

「何故、加入率が下がっているのか」と言うこと。

ここを整理しないと「加入しましょう!」→「ハイ!分かりました」とならないのではないでしょうか・・・。

 

ちなみに「町内会(自治会等)」と言う言葉に対しての反応は下のパターンに該当するのではないでしょうか?

 

①一戸建てに住んでいる方や、お子さんがいらっしゃる方は「加入してますけど」という反応が。

 

②マンションや賃貸物件にお住まいの方は「加入するの?」と言う反応が多いでしょうか。

 

そしてこれらに共通する要素は

「加入する意味が分かる」か「加入する意味が分からない」ではないでしょうか?

 

この「意味」を考えなくてはいけませんね。

私なりに「意味」を考えてみました。

 

「町内会」の役割とは何か?

それは「地域コミュニティーの確立」ではないでしょうか?(漠然とした表現ですみません・・・。)

 

本当に私なりに具体例を考えてみました

 

・昔は共同住宅は今ほど多くは無く、ゴミ収集所は道路とどなたかの協力を得て塀際を借りそこに収集し、そこの清掃は各班の担当で行っていた。共同住宅が増えた現在は、共同住宅内にゴミ収集所が設置され管理会社が清掃する。

 

・子ども会、盆踊りの時期になれば町内会館等で練習を通じてコミュニケーションが深まる。

 

・町内会館での災害時の備蓄品保管

 

その他、いくつも具体例はあるのでしょうが(実際にはこれくらいしか考えられない・・・。勉強不足)根底にあるのは「横の繋がり」=「コミュニティ」の形成ではないでしょうか?

 

「コミュニティ」の形成となると、マンションではマンション内でコミュニティは形成されているのではないか?

1人暮らしの方に「コミュニティ」への参加をお願いすることはどうなのか?

という疑問も出てきます。

 

実際、マンションにも横の繋がりがしっかりしているマンションもあれば、誰が住んでいるのか分からない状態のマンションもあります。

 

こんな事を考えると答えが出ません・・・。

 

と言うことで今後は「加入促進を進めるのなら具体的な策」をしっかり考えていきたいと思います。

 

【まとめ】

一つ言えることは一般的に「町内会」のイメージが・・・(表現難しい・・・)なので、クリアーに開示していくことと同時に、地域に住んでいる方々は「単に意味があるのか・ないのか」と考えないことかな・・・。

 

【ちなみに】

賃貸マンションを所有されている家主さんが、マンション各室一括で家主さん負担で町内会費を支払っているケースがありますが、先日、家主さんよりこんな電話がありました。

「空室が多くなってるし、賃料も下がっているので一括払いは今年で辞めたい。各入居者の皆さんには各自で加入してもらってください。」

と。

そうなんですよ。

実は、各入居者の方に町内会への加入を任せると、加入しないなだろうなと思って家主さんが一括で支払うケースは比較的多かったんですよね。

年間一部屋分9,000円だとして20部屋あれば180,000万円・・・。

2月の深いぃ話

「消費税5%→8%賃料の消費税増額分は当然にUP?」

 

まず、居住用建物賃地貸借契約における「賃料」について消費税は関係ありませんので確認して下しね。

今回の増税。居住用以外に関係してきます

つまり、店舗・事務所・駐車場(アパートの敷地内に借りている駐車場も該当する場合があります)等の賃料についてです。

 

今回、8%への増税は平成27年10月からの「10%」を見越しています。

消費税は現在の「倍」になる訳です。

 

さあ。

貸主さん・借主さん大変です。

ここで一旦整理します。

 

【一旦確認】

・今回は消費税増税5%→8%へ

・この「差」3%。

・この3%分を「貸主さん」が「借主さん」から徴収しないと事実上の値下げ。

・この3%分を「借主さん」が「貸主さん」に支払うと事実上の値上げ

 と思わず、賃料増額では無く社会貢献しているので!と思ってください)

こんな感じになります。

貸主さん・借主さんお互い「うぅ・・・・・・・」って感じでしょうか。

 

では、この増税に関して

「当然に増税分を借主さんに支払い請求ができるか」

「当然に増税分を貸主さんに支払わなくてはいけないか」

 

貸主さん・借主さんまずは賃貸借契約書をご確認下さい!

 

・契約書条文に「消費税の税率が変更された場合には変更後の率による」

 

・契約書条文に「賃料が公租公課の増額により不相当となったときは、賃料を増額できる」

 

等の条項があればそれに従います。

 

・または賃料表示が「税抜き表示」となっている場合。

 

『これらのケースでは増税による対応は契約書条文に従えば良いでしょう』

 

逆に!

賃料表示が内税(税込み金額)の場合で、更に『上記のような条文が無い場合』には「当然には」8%への増税という訳には行かないでしょう。

貸主・借主のお話し合いにより、増税の対応を求めその結果を「覚書」に残すことが良いでしょう。

 

思い返すと消費税導入のとき

「3%」だからわざわざ借主さんから貰わないでも良いか♪

っていう貸主さん。多いんじゃないでしょうか?

 

「5%」になったとき「まあ良いかな・・・」

っていう貸主さん。多いんじゃないでしょうか?

 

今後はしっかりした対応が必要かもしれません。

借主さんは「賃料の増額」と思わず、増税分は社会に貢献しているんだ!と改めて実感し、貸主さんの増税対応に協力して欲しいと思います(決して貸主さんに偏った意味ではありませんのでご理解下さい。あくまで「中立」ということを心がけています!)

 

1月の深いぃ話

「中古マンション・坪700万円って高いの!?」

この「坪700万円」は六本木の話。

高級住宅のリノベーション分譲をしている企業(英系不動産企業・グロブナー・アジア・パシフィック)が、中古マンション取得後、一室ずつリノベーションさせて販売。

リノベーション後は売却。

この物件をエンドユーザーが投資目的で購入し、1室の賃貸住宅オーナーとなる。

つまり、最終購入者はこの物件が「利益を生む」と予想し購入しているのです。

1坪で700万円ですよ!

60㎡(約18坪)だと1億2600万円。リノベーションとは言え中古が。

 

昨年の12月で11室リノベーションを完了させ、既に10室は契約とのこと。

それぞれの地域で相場はあるので川越に住んでいる私にしてみれば信じられない金額だが、場所が六本木であれば納得は行く(かな?)。

(以前、藤和不動産(現在は三菱地所グループ)に勤めていたころの記憶を振り返れば、確かにあり得るなぁ。)

って、自分の経験上で判断しているのでは甘い!

しかも私の経験は首都圏での経験だし。日本の中の出来事だし。

何が言いたいのかと言うと

この高級リノベーション企業。相場基準が日本だけではないんです。

相場の基準が世界なんです。

確かに『世界経済の一部を担う東京』のど真ん中ですから、その周辺相場『日本>東京>六本木』で金額を決めるのは読みが甘いといえる!

『世界>アジア>日本>東京>六本木』!

 

例えば

(これは海が見える見えない等の色々な要素が加わるがザックリ平均と言うことで)

・モナコは1600万円/坪

・香港は1400万円/坪

・パリ、シンガポールは800万円/坪

・日本は400万円/坪

日本は世界では14位の低水準だそうです。

 

今後はアジアの資金、世界の資金がこの日本を目指してくることが想定できる!?のでは。

日本目線では「高いよね~」

世界目線では「安い!ここは買い!」

って相場なんでしょうか。